Ипотека траншами. Кому это выгодно.
В эпоху турбулентности застройщикам приходится идти на самые разные уловки, чтобы спасти стремительно падающий спрос. Маркетологи готовы демонстрировать высший пилотаж в вопросах креатива, но только ипотечные программы дают реальную возможность приобрести жильё, когда у большей части населения нет ни солидных накоплений, ни надежд на их появление в обозримом будущем.

Что говорит статистика.
В Петербурге и Ленобласти совокупная доля сделок с ипотекой за 9 месяцев 2022 года составила 82% от общего объема продаж жилой недвижимости. В августе-сентябре этот показатель достиг рекордных 89%.

Как застройщики привлекали покупателей.
На спрос девелоперы отвечали предложением ипотеки по ставкам от 0 до 0,1%. В результате на фоне весеннего падения интереса потребителей к недвижимости уже к лету рынок заметно оживился.
И хотя бурное развитие спроса на выгодные кредиты сдерживал высокий стартовый взнос, уже к осени начались разговоры о том, что и эту отдушину рынка недвижимости могут прикрыть – ЦБ высказал опасения по поводу риска неплатежей.

Кредиты траншами – маркетинговая уловка или новая веха в истории ипотеки.
Но бизнес не дремлет и продолжает генерировать идеи - покупателям представили ипотеку траншами.
Что это такое? Всё просто и в целом знакомо. Заёмщикам предлагают разделить кредит на 2 части. Первая, скажем в 1 млн. рублей, берётся в момент заключения договора, а вторая – после сдачи объекта в эксплуатацию. Таким образом, у клиента на время строительства дома создаётся ощущение, что квартиру он вроде уже купил, но за ипотеку почти не платит. Поэтому в народе эту программу так и прозвали: ипотека за рубль.

Секрет успеха ипотеки траншами.
Сейчас популярность новой ипотечной программы набирает обороты. А значит, растут показатели у отделов продаж и маркетологов крупных компаний. Новостной повод активно используют пиарщики и представители СМИ.
Инвесторы теперь могут покупать квартиры на ранних стадиях строительства с символическим ежемесячным платежом и, если повезёт, перепродавать их по мере готовности до получения второго более дорогого транша.
Проще становится приобретать современную недвижимость и обладателям вторичного жилья – берешь первый минимальный транш, а вторую часть гасишь досрочно после продажи имеющихся квадратных метров. Главное, вовремя продать.

Так в чём же подвох? Начнём с застройщиков.
Но не всё так просто. Ко второй половине 2022 года на рынке практически не осталось компаний, которые не использовали бы в своей работе проектное финансирование и счета эскроу. Поэтому все деньги, которые девелоперы получают от покупателей, аккумулируются в банках до сдачи объектов в эксплуатацию. До этого времени застройщики платят финансовым организациям процент за кредит на строительство.
Чтобы стимулировать компании к ускорению продаж, банки снижают плату за проектное финансирование по мере накопления денег на счетах. Но в случае с ипотекой траншами основная часть средств поступает только после сдачи проекта – значит, причин сокращать стоимость кредита на всём протяжении строительного цикла уже не возникает.

Продолжим покупателями.
В условиях рыночной экономики наличие прибыли является важнейшим условием существования бизнеса. Поэтому высокий процент на проектное финансирование неизбежно ложится на плечи покупателей посредством повышения цен на недвижимость. Жильё становится ещё менее доступным.
Дорогие кредиты на строительство превращаются в труднопреодолимый барьер на пути выхода на рынок новых компаний. Монополизация ведёт к установлению жёсткой ценовой политики и сокращению выбора качественной недвижимости для покупателей.

Это потом. А что в моменте?
А в моменте при использовании ипотеки траншами никто не отменял высокий первоначальный взнос, который сейчас в среднем от 20%. И процент на вторую часть кредита обычно выше, чем на обычную ипотеку, к тому же передвинуть дату её погашения по желанию заёмщика не удастся. Поэтому утверждать однозначно, что эта программа позволит снизить переплату, невозможно. Всё равно придётся изучать каждый банковский продукт индивидуально.

В Строительном холдинге «Сенатор» со сложными ипотечными программами клиентам помогают разобраться опытные менеджеры. Пообщаемся и выберем лучшее конкретно для вас, без скрытых переплат и жёстких условий.